مالکيت اموال غير منقول قبل از ثبت در دفتر املاک93

پایان نامه مالکيت اموال غير منقول قبل از ثبت در دفتر املاک93

دانلود پایان نامه رشته حقوق با موضوع مالکيت اموال غير منقول قبل از ثبت در دفتر املاک93 با فرمت ورد و قابل ویرایش از ماهان داک

چکیده

نزاع در خصوص مالکیت اموال غیر منقول سابقه ای طولانی دارد شاید بتوان گفت عمر آن از زمانی پیدایش بشر می باشد  ، حتی در میان حیوانات گوناگون نیز دیده شده که جهت مشخص نمودن قلمرو خود علائمی را به جا می گذارند که نشان می دهد حدود قلمرو هر یک چه میزان و چه حد می باشد. از طرفی  ثبت اموال غیر منقول دارای سابقه ای  دیرینه بوده ولی در خصوص مالیکت افراد نسبت به اموال غیر منقول قبل از ثبت در دفتر املاک حداقل در حقوق ایران از زمان ناصرالدین شاه ودر یکی دو قرن اخیر مطرح شده است. مباحث  نظری و حقوقی مطرح شده توسط حقوقدانها نیز  در خصوص معاملات اموال غیر منقول بوده است ولی در خصوص مسائلی مانند تکلیف اراضی احیاء شده که به ثبت نرسیده اند ، مالکیت نسقهای زراعی و نحوه نقل و انتقال آنهامالکیت اموال غیر منقول پس از ثبت در دفترخانه و قبل از ثبت در دفتراملاک ، چالشهای حقوق ثبت درایران بحث مبسوط و مفصلی صورت نگرفته است، و با وجود بخثهای نظری٫در خصوص معایب و محاسن هر نظر از حیث عملی در حقوق ایران بحث نشده؛در واقع در خصوص بستر و زمینه مناسب یا نامناسب جهت اجرای حقوق ثبت که به نوبه خود نحوه اجرای آن به اختلافات ملکی دامن زده پرداخته نشده است که این موضوع به نوبه خود در حقوق ایران موجب عکس العمل قانونگذار در موارد خاص شده که در این پایان نامه  موارد مذکور بررسی  خواهد شد.

واژگان کلیدی: سند، مالکیت، اموال غیر منقول ، ثبت ،دفاتر اسناد رسمی ، دفتر املاک

 

 

فهرست مطالب

…………………………………………………………………………………………….. صفحه

مقدمه…………………………………………………………………………………………………………………………………………. 1

الف: طرح موضوح…………………………………………………………………………………………………………… 1

ب: ضرورت و اهمیت تحقیق……………………………………………………………………………………………  1

ج: سوالات تحقیق…………………………………………………………………………………………………………… 2

د: فرضیات تحقیق…………………………………………………………………………………………………………… 3

ه: نگاهی به پیشینه تحقیق…………………………………………………………………………………………………. 3

و: روش تحقیق……………………………………………………………………………………………………………..   4

ز: ساماندهی تحقیق………………………………………………………………………………………………………..   4

            فصل اول : کلیات                                                                                                

مبحث اول : مفاهیم  ………………………………………………………………………………………………………………….. 7

گفتار اول: مالکیت …………………………………………………………………………………………………………………… 7

الف: تعریف ……………………………………………………………………………………………………………………. 8

ب: اوصاف مالکیت …………………………………………………………………………………………………………. 8

گفتار دوم: اموال غیر منقول ………………………………………………………………………………………………………….. 9

الف: اموال منقول ………………………………………………………………………………………………………….  10

ب: مال غیر منقول………………………………………………………………………………………………………….. 10

بند اول- اموال غیر منقول ذاتی………………………………………………………………………………………… 10

بند دوم- اموالی که به واسطه عمل انسان غیر متقول هستند………………………………………………… 10

بند سوم- اموالیکه در حکم مال غیر منقول هستند…………………………………………………………….. 11

بند چهارم- غیر منقول تبعی  …………………………………………………………………………………………. 11

گفتارسوم : اراضی و اقسام آن ………………………………………………………………………………………………….. 11

الف : زمین موات ………………………………………………………………………………………………………….. 12

ب : زمین بایر ………………………………………………………………………………………………………………. 15

ج : زمین دایر ……………………………………………………………………………………………………………….. 18

گفتار چهارم: سند …………………………………………………………………………………………………………………… 19

الف: تعريف سند ………………………………………………………………………………………………………….. 20

بند اول – از ديدگاه حقوق اسلامی ………………………………………………………………………………… 20

بند دوم-   از نظر قانون ثبت …………………………………………………………………………………………. 20

بندسوم-   از ديدگاه قانون مدنی ……………………………………………………………………………………. 20

ب : سند عادی ……………………………………………………………………………………………………………. 21

ج : سند رسمی ……………………………………………………………………………………………………………. 21

گفتارپنجم : ثبت ………………………………………………………………………………………………………………….. 22

الف : دفتر املاک …………………………………………………………………………………………………………. 22

ب : دفاتر اسناد رسمی  ……………………………………………………………………………………………….. 24

بند اول: تعریف …………………………………………………………………………………………………………. 25

بند دوم: ارکان …………………………………………………………………………………………………………… 25

مبحث دوم : تاریخچه ثبت ……………………………………………………………………………………………… 26

گفتار اول : درجهان……………………………………………………………………………………………………………  26

گفتار دوم : در فقه……………………………………………………………………………………………………………… 28

گفتار سوم : در ایران ………………………………………………………………………………………………………….. 30

الف : تاریخچه ثبت در عهد ایران باستان تا قبل از اسلام ……………………………………………….. 30

بند اول : تاریخچه ثبت در دوران هخامنشی………………………………………………………………….. 31

بند دوم : تاریخ حقوق ثبت در دوره ساسانیان ………………………………………………………………. 31

ب‌ : تاریخچه ثبت پس از از ورود  اسلام به ایران( در دوره اسلامی) …………………………….   32

بند اول ـ عصر مغول، ایلخانان و تیموریان …………………………………………………………………… 33

بند دوم ـ تاریخ ثبت اسناد و املاک در زمان صفویه ………………………………………………………. 33

ج : حقوق ثبت بعد از مشروطه تاکنون …………………………………………………………………………. 33

مبحث سوم: ساختار و اهداف ثبت…………………………………………………………………………………… 35

گفتار اول : ساختار…………………………………………………………………………………………………………………. 35

الف : سیر شکل گیری تشکیلات ثبت اسناد و املاک ………………………………………………………… 36

ب : تشکیلات فعلی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور ……………………………………………………… 37

گفتار دوم : اهداف ………………………………………………………………………………………………………………… 37

الف : حفظ نظم عمومی …………………………………………………………………………………………………. 38

ب : جلوگیری از انجام معامله معارض …………………………………………………………………………….. 38

ج : جلوگیری از تراکم پرونده در محاکم …………………………………………………………………………. 39

د :  اقتصادی ……………………………………………………………………………………………………………….. 39

ه : اداره سایر امور  …………………………………………………………………………………………………………. 39

بند اول : اخذ مالیات ………………………………………………………………………………………………………… 40

بند دوم : معاملات دولت و مردم ………………………………………………………………………………………… 40

بند سوم :.وثیقه های بانکی ………………………………………………………………………………………………… 40

بند چهارم : وثیقه ها در محاکم ………………………………………………………………………………………….. 40

مبحث چهارم : آثار ثبت   ………………………………………………………………………………………………… 41

گفتار اول : شناسایی مالک ثبتی به عنوان مالک منحصر……………………………………………………………….. 41

گفتار دوم : سلب مالکیت غیر …………………………………………………………………………………………………. 42

گفتار سوم : عدم توجه به تصرف مدعی مالکیت ……………………………………………………………………….. 42

گفتار چهارم : حکومت بر رای داوری ……………………………………………………………………………………… 42

گفتار پنجم : عدم پذیرش دعوی مخالف ………………………………………………………………………………….. 43

گفتار ششم : معتبر بودن در برابر اشخاص ثالث ………………………………………………………………………… 44

فصل دوم: بررسی رویکردهای فقهی ، حقوقی (نظری) و تطبیقی 

مبحث اول: رویکردهای فقهی …………………………………………………………………………………………… 47

گفتار اول : احیاء اراضی …………………………………………………………………………………………………………. 47

الف : عنصر معنوی احیاء ………………………………………………………………………………………………… 48

ب : تحقق احیاء ……………………………………………………………………………………………………………. 48

ج : تحجیر …………………………………………………………………………………………………………………… 48

د : توابع احیاء ………………………………………………………………………………………………………………. 49

گفتار دوم : ارث …………………………………………………………………………………………………………………. 50

گفتار سوم : معاملات …………………………………………………………………………………………………………… 50

الف :قولنامه ………………………………………………………………………………………………………………… 51

بند اول- وعده اخباری …………………………………………………………………………………………………. 51

بند دوم- وعده انشائی ………………………………………………………………………………………………….. 51

1- تعهد یک طرفی ………………………………………………………………………………………………………. 52

2- تعهد دو طرفی (تعهد متقابل) …………………………………………………………………………………… 52

ب : بیعنامه ………………………………………………………………………………………………………………… 53

گفتار چهارم : اخذ به شفعه …………………………………………………………………………………………………… 53

مبحث دوم: رویکردهای نظری ………………………………………………………………………………………… 53

گفتار اول : احیاء اراضی ……………………………………………………………………………………………………… 54

گفتار دوم : ارث …………………………………………………………………………………………………………………..56

گفتار سوم : معاملات ………………………………………………………………………………………………………….. 56

الف : قولنامه ……………………………………………………………………………………………………………… 56

بند اول- مفهوم قولنامه ……………………………………………………………………………………………… 57

بند دوم- معامله معارض با قولنامه ……………………………………………………………………………….. 58

ب : بیع نامه …………………………………………………………………………………………………………….. 58

بند اول- تشریفاتی بودن معاملات  اموال غیر منقول …………………………………………………….. 58

1- املاک دارای سابقه ثبتی …………………………………………………………………………………………. 59

2- املاک فاقد سابقه ثبتی در نقاطی که ثبت اجباری است ………………………………………………. 65

3- املاک فاقد سابقه ثبتی در سایر نقاط ……………………………………………………………………….. 65

بند دوم – رضایی بودن معاملات اموال غیر منقول …………………………………………………………. 65

1 – تنظیم سند رسمی، شرط انتقال مالکیت است ……………………………………………………………. 66

2- تنظیم سند رسمی، شرط قابلیت استناد معامله در مقابل ثالث است ……………………………….. 66

3- تنظیم سندرسمی، نقش اثباتی دارد …………………………………………………………………………… 68

گفتار چهارم : اخذ به شفعه ……………………………………………………………………………………………….. 75

مبحث سوم: انتقاد از نظریات: ……………………………………………………………………………………….. 75

گفتار اول : انتقاد از نظریه تشریفاتی بودن عقود ……………………………………………………………………. 75

گفتار دوم : انتقاد از نظریه رضایی بودن عقود ………………………………………………………………………. 77

الف : انتقاد از نظریه نقش اسناد در تملیک …………………………………………………………………… 77

ب : انتقاد از نظریه نقش اسناد مبنی بر استناد در مقابل ثالث …………………………………………… 78

ج : انتقاد از نظریه نقش اسناد در اثبات مالکیت …………………………………………………………….. 79

مبحث چهارم: حقوق تطبیقی  ( کشورهای مختلف )……………………………………………………… 81

گفتار اول : قابلیت استناد در مقابل ثالث …………………………………………………………………………………82

گفتار دوم : تنظیم سند رسمی شرط انتقال مالکیت …………………………………………………………………. 85

گفتار سوم : تنظیم سند رسمی شرط صحت معامله (تشریفاتی بودن عقود مربوط به اموال غیر منقول) ……………………………………………………………………………………………………………………………………………….. 86

 

            فصل سوم: بررسی رویکردهای کاربردی عملی و چالشها

مبحث اول: اموال غیر منقول به طور کلی ………………………………………………………………………. 88

گفتاراول : رویه قضائی محاکم ……………………………………………………………………………………………….. 89

گفتاردوم : هیأت عمومی دیوان عالی کشور ……………………………………………………………………………… 93

الف : لزوم سند رسمی در دعوی خلع ید ………………………………………………………………………….93

ب :  نحوه احراز معامله معارض …………………………………………………………………………………. 101

ج : مالک شناختن دولت نسبت به اراضی که اداره منابع طبیعی مالک آن را دولت می داند. ……………………………………………………………………………………………………………………………………………….107

گفتار سوم : نظریات اداره حقوقی دادگستری …………………………………………………………………………. 108

مبحث دوم :رویکردهای عملی درخصوص اموال غیر منقول به طور  خاص ……………………………………………………………………………………………………………………………………………….111

گفتار اول : مالکیت نسقهای زراعی و نحوه نقل و انتقال آنها …………………………………………………… 111

گفتار دوم : قرارداد پیش فروش آپارتمانها از لحاظ انتقال مالکیت قبل از انتقال رسمی. ………………. 114

گفتار سوم : مسکن مهر ……………………………………………………………………………………………………… 114

مبحث سوم : مالکیت اموال غیر منقول پس از ثبت در دفترخانه و قبل از ثبت در دفتراملاک ………………………………………………………………………………………………………………………….. 116

گفتار اول : فوت یا جنون یکی از طرفین ………………………………………………………………………………..117

گفتار دوم : معامله در چندین دفترخانه …………………………………………………………………………………. 117

مبحث چهارم : چالشهای حقوق ثبت در ایران …………………………………………………………… 118

گفتار اول : بستر اجرای حقوق ثبت …………………………………………………………………………………….. 118

الف : مشخص نبودن حدود نسبی اراضی ……………………………………………………………………… 118

ب : عدم مقبولیت عمومی …………………………………………………………………………………………… 119

گفتاردوم : نحوه اجرای حقوق ثبت ………………………………………………………………………………………. 119

الف : اطلاع رسانی ……………………………………………………………………………………………………… 119

ب : صدور اسناد مشاع برخلاف وضع موجود ………………………………………………………………….120

ج : عدم توجه به احراز مالکیت متقاضیان ثبت به سببی از اسباب مالکیت در قانون……………… 120

گفتار سوم :تغییر مکرر موضع قانونگذار در موارد خاص …………………………………………………………. 120

الف : اراضی ملی (منابع طبیعی) ……………………………………………………………………………………. 121

ب : املاک وقف شده ………………………………………………………………………………………………….. 122

ج : مواد 147و148 قانون ثبت ………………………………………………………………………………………. 122

د: قانون زمین شهری ………………………………………………………………………………………………….. 123

نتیجه گیری ……………………………………………………………………………………………………………………….. 123

منابع …………………………………………………………………………………………………………………………………… 132

چکیده انگلیسی ……………………………………………………………………………………………………………………137