قرارداد پيش فروش ساختمان

پایان نامه قرارداد پيش فروش ساختمان

دانلود پایان نامه رشته حقوق با موضوع قرارداد پيش فروش ساختمان با فرمت ورد و قابل ویرایش از ماهان داک

مقدمه

الف . تعريف مسأله و سوالات تحقيق

در چند دهه اخير، مسكن يكي از بزرگترين دغدغه های افراد جامعه بوده است. درسالهاي بعد از انقلاب نظر به افزايش جمعيت طبيعتا نياز به مسكن نيز افزايش پيدا كرد و با توجه به محدوديت و گران قيمت بودن زمين هاي شهري، اشخاصي كه در ساخت و ساز فعاليت داشتند به ساختن آپارتمان و انبوه سازي روي آوردند. اما در ساختن چنين پروژه هايي هم سازندگان كه فروشندگان آينده آن بودند نياز به سرمايه داشتند و هم از طرف ديگر، خريداران نيز اصولا با توجه به قيمت بالاي مسكن توانايي پرداخت يكجاي ثمن را نداشتند و اين نياز خود سبب بوجود آمدن يك قرارداد عرفي به نام قرارداد پيش فروش آپارتمان شد كه شرايط و حدود و ثغور آن قانونا مشخص نبود و حتي دادگاه ها در ابتدا در صحت چنين قراردادي تأمل مي كردند و رويه قضايي ثابتي وجود نداشت، اما نظر به نياز شديد و عرف حاكم بر اين قضيه، رويه قضايي نيز به صحيح دانستن اين قراردادها روي آورد. در سالهاي اخير دعاوي كثيري در اين خصوص در دادگاه ها مطرح گرديد كه در نهايت در سال 1389 با نگاه به تمامي اين مشكلات، قانوني به نام قانون پيش فروش ساختمان به تصويب مجلس رسيد كه موجب از بين رفتن عرف بر اين قراردادها گرديد.

ويژگي هاي خاص اين قرارداد، سبب نوعي دخالت حقوق عمومي در حقوق خصوصي شده و قوانين امري و ابتكارات خاصي در اين قانون پيش بيني شده است. اين قانون اصولا در جهت حمايت از پيش خريدار است. مواردي از ابتكارات خاص اين قانون به طور مثال عبارت اند از: لزوم تصريح يازده مورد در قرارداد از جمله تعيين داوران(ماده 2)، لزوم تنظيم سند رسمي(ماده 3) و تدريجي بودن مالكيت(ماده 13).

در مورد لزوم تصريح يازده مورد در قرارداد پيش فروش ساختمان كه از آنها مي توان به شروط شکلي انعقاد قرارداد تعبير كرد سؤالاتي به شرح ذيل مطرح مي شود:

• ضمانت اجراي عدم قيد هر يك از شرايط مندرج در ماده 2 اين قانون چيست؟
• آيا قرارداد پيش فروش ساختمان كه به صورت عادي تنظيم مي شود و مقررات اين قانون در آن رعايت نشده نافذ است؟

ب .پيشينه تحقيق

نظر به عدم وجود پيشينه قانوني در اين زمينه و جديد بودن موضوع آن، پ‍‍‍‍ژوهش خاصي در اين مورد صورت نگرفته و تنها برخي از مولفان در مورد ماهيت اين نوع قرارداد مطالبي گفته اند اما پيش از تصويب اين قانون به صورت پراكنده نسبت به اين موضوع پژوهش هايي صورت گرفته است براي مثال:

1- «تعهدي كه فروشنده نسبت به ساختن و تحويل دادن آپارتمان به گردن دارد تعهد به نتيجه است يعني در صورتي به عهد خود وفا كرده است كه نتيجه مطلوب در قرارداد را به دست آورد و گرنه مسئول عهدشكني خويش است.»(كاتوزيان، 1384: 280/1)

2- «شرط گاه آثار حقوقي عقد را مقيد مي سازد و اجراي آن را به تاخير مي اندازد و گاه اين آثار را منوط و معلق به وقوع حادثه خارجي مي سازد قسم نخست را شروط تقييدي و قسم دوم را شروط تعليقي مي نامند.»(كاتوزيان، 1383: 124/3)

3- «يكي از مظاهر زندگي مدرن امروز احداث واحدهاي ساختماني تجاري يا مسكوني عمدتا عمودي در قالب مجتمع و فروش اينگونه تاسيسات قبل از احداث مي باشد كه در ابتدا مستلزم انعقاد قراردادهايي است كه از آن به قراردادهاي ساخت و ساز تعبير مي شد كه در نوع خود جديد و ابداعي محسوب مي شود.»(حاتمي و ذاكري نيا، 1389: 71)

4- «بر اساس قرارداد پيش فروش آپارتمان خريدار با پرداخت بخشي از ثمن معامله به هنگام انعقاد قرارداد و انجام ساير تعهدات به هنگام اجراي قرارداد نوعي حق عيني نسبت به آپارتمان پيدا مي كند.»(عليزاده، 1382: 37)

ج. حدود پژوهش 

بررسي موضوع در حقوق ايران و قانون پيش فروش ساختمان.

د. فرضيات

1- در صورت عدم قيد هر يك از شرايط مندرج در ماده 2 حسب مورد ممكن است قرارداد باطل بوده و يا اينكه از شمول مقررات اين قانون خارج شود.

2- اگر قرارداد پيش فروش ساختمان به صورت عادي تنظيم شود قرارداد صحيح بوده ولي مشمول قانون پيش فروش ساختمان نيست.

ه. روش تحقيق

در اين پژوهش به شيوه مطالعه كتابخانه اي به جمع آوري اطلاعات پرداخته و سپس به تجزيه و تحليل آنها مي پردازيم از اين رو روش تحقيق، توصيفي- تحليلي با استفاده از منابع کتابخانه اي مي باشد.

ي. تقسيم مطالب

در اين پايان نامه در فصل اول به طور مختصر به کليات پرداخته و در مورد تاريخچه قرارداد پيش فروش ساختمان و ماهيت اين قرارداد بحث خواهيم کرد. مباحث اصلي اين پايان نامه در فصل دوم و سوم بررسي مي شود. در فصل دوم به شرايط ماهوي قرارداد پيش فروش مي پردازيم. شرايط قرارداد پيش فروش ساختمان که همان شرايط عمومي صحت معاملات است را در چهار مبحث بررسي مي کنيم، مهمترين شرط در شرايط ماهوي طريقه اعلام اراده در قرارداد پيش فروش است که ما به اين پرسش پاسخ خواهيم داد که آيا قرارداد پيش فروش که به صورت سند رسمي در دفتر خانه تنظيم نيافته اصولا صحيح است؟ جواب اين سوال در عمل آثار فراواني را در زندگي اجتماعي و اقتصادي مردم به ويژه پيش خريداران به دنبال خواهد داشت که در پاسخ به آن از نظريات استادان حقوق و فتاواي مراجع تقليد در موارد مشابه استفاده مي کنيم، و پس از آن به ساير شرايط ماهوي مثل موضوع معامله که در قرارداد پيش فروش ظاهرا موجود نيست مي پردازيم.

در فصل دوم نيز از شرايط شکلي قرارداد پيش فروش بحث خواهيم کرد و در آن ضمن بحث از شرايط پيش و حين تنظيم قرارداد پيش فروش، به اين سوال پاسخ مي دهيم که قانونگذار با چه ضمانت اجرايي مي تواند طرفين قرارداد پيش فروش را از از بنگاه هاي خريد و فروش مسکن جدا و به سوي دفاتر اسناد رسمي ترغيب و هدايت کند تا مهمترين شرط شکلي قرارداد تحقق يابد.